Риски при покупке квартиры

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена.

А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке.

 Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует.

Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на первичном и на вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют: 

• «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
• Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай (подробнее – по ссылке).
• «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по договору ДДУ).
• «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
• Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
• Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, как правильно принимать квартиру в новостройке (см. по ссылке). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком».

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски.

Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с правами пользования (правом проживания в квартире).

 То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Как распознавать такого рода риски и как защищаться от них – последовательно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для покупки и продажи квартиры.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем. Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный выбор компании-застройщика. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого компенсационного фонда застройщиков и специальных эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю.

Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат.

 И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

• Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный анализ документов для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для изучения личности и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).
• Все это последовательно изложено в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, с дополнительными пояснениями и ми в Глоссарии Риэлтора. 
• Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.
• Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — ЗДЕСЬ.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskax-sdelok-s-kvartirami/tipovye-riski-v-sdelkax-s-kvartirami/

Риски при покупке квартиры

Риски при покупке квартиры  есть в 80% сделок с недвижимостью. Конечно тех, которые приводят к финансовым потерям только 10%, но этого вполне достаточно для получения нервного срыва.
Вы задаете  очень серьезный вопрос на который невозможно ответить в одной статье.

Если вы хотите получить полную и достоверную информацию   прочтите практическое пособие автора статьи «Выявление скрытых рисков в современных сделках купли — продажи недвижимости»
Это часть 2 электронной книги — пособия для покупателя недвижимости.

• риски при покупке квартиры на вторичном рынке
• покупка квартиры по переуступке прав риски
• риски покупки квартиры по доверенности
• покупка квартиры в ипотеку риски
• покупка квартиры с обременением риски
• риски покупки приватизированной квартиры
• покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Статья обновлена 25.03.2018 г

Мало того, что риски есть.  Есть еще скрытые риски,  распознать которые порой не каждый риэлтор сможет.

Покупка недвижимости — ответственный момент, ведь это дорогое приобретение, да и мошенничеств в таких сделках немало. К тому же требуется соблюдение законодательства и правил оформления купли-продажи, нарушение которых ведет к недействительности(ничтожности) или оспоримости сделок в суде.

Разберемся  почему риски возникают и как их избежать. Еще подробнее разъяснено в обучающих материалах Автора сайта.

Какие бывают риски:

• Риск попасть в мошенническую сделку, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего используется фальшивая доверенность.  К тому же мошенники применяют схему двойных продаж, поскольку у них на руках могут быть не погашенные документы на квартиру. Это происходит по нескольким причинам: до 15.07.2016 года можно было получить дубликаты Свидетельства о праве собственности( хоть несколько) и использовать их для повторной продажи.; вторая причина — теперь можно подать документы на регистрацию в электронном виде, а это значит, что Свидетельство о праве собственности остается на руках и может применяться повторно. Как распознать мошенников?

• Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.

• Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость  у  других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.

• Риск потери задатка или аванса возникают при неправильном составлении предварительного договора купли продажи, который является важнейшим документом, но далеко не всегда участники сделки понимают это и относятся к его составлению формально, применяя чужие образцы

• Риск нарушения договоренностей по срокам и другим условиям сделки происходит когда условия обсуждены устно, но почему то не прописаны в договоре и одна из сторон пользуется этим обстоятельством.

Еще подробнее:

Риски при покупке квартиры. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

• Ну во-первых, что такое вторичное жильё?
• Вторичным называют объекты недвижимости с зарегистрированными правами собственности.
• Любая новостройка, до момента регистрации права в Росреестре -первичный объект недвижимости.
• Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?

• Право было зарегистрировано незаконно, а значит может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо  изучить историю предыдущей сделки, то есть прав устанавливающий и право подтверждающий документы. Получить информацию из Реестра прав ( с 02.01.2017 г — ЕГРН)

• Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать  ответственность продавцов по этому обстоятельству

• По приватизированным квартирам : дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановлением нарушенных прав в течении 3 лет, после достижения полной дееспособности(18 лет);                                               зарегистрированные в квартире лица до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней

• Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям

• Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному. Как получить?

• Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании. Подробнее

Эти риски явные, вернее легко выявляемые. Более грозные — скрытые.  О них не знают  даже  юристы, особенно  если они не специализируются на сделках с недвижимостью.
О них вы прочтете в вышеуказанном пособии — более 70 станиц текста с примерами из практики.

Риски при покупке квартиры. Покупка квартиры по переуступке прав, риски

1. Ну во-первых, купить квартиру можно только если права на нее ранее зарегистрированы.
2. Все остальное — это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК.

3. Поэтому вы берете на себя все риски , связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.
4. Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.
5. Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.
6. Какие же риски нужно исключить при «покупке» по переуступке:

• необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака

• оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского(семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены.

• Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному

Риски при покупке квартиры. Риски покупки квартиры по доверенности

Всегда, когда в сделке купли-продажи квартиры участвует не сам владелец, а доверенное лицо, риски возрастают. Почему:

• доверенность может быть фальшивая. Как мошенники получают такую доверенность? Например, одна из схем. Мошенник арендует приглянувшуюся квартиру, которая может быть востребована на рынке недвижимости. При заключении договора аренды  мошенник получает от законного владельца копию его паспорта и Свидетельства о праве собственности. Затем делается качественный  фальшивый паспорт с его фотографией. Затем обращается к нотариусу с доверенным лицом и составляется доверенность на восстановление якобы утраченных подлинников документов на квартиру с полномочиями продажи и получения денег. Такие доверенности могут давать риелторам, которые и не в курсе этой мошеннической схемы, а просто выполняют посреднические услуги. И квартира продается, а хозяин «ни сном, не духом»

• собственник квартиры подал в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права на покупателя без его личного участия

• в доверенности прописаны не все полномочия, необходимые для заключения сделки, например забыли прописать полномочия оплатить госпошлину  и все….приплыли, что называется ))).  Далее читайте статью: «Сделки по доверенности»

Пособие для покупателей недвижимости

Прочтите пособие от Автора сайта с подробными разъяснениями.

Что можно узнать из выписки ЕГРН

Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости — начинать нужно с получения полной и достоверной информации по нему из ЕГРН.
Закажите электронную выписку из ЕГРН и получите «картину рисков».

Прочтите статью: Что можно узнать из выписки ЕГРН

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/12/25/riski/

Как избежать рисков при покупке квартиры

ЖИВЕМ ПО ЗАКОНУ

Что проверить, чтобы не потерять деньги

Алиса Маркина

юрист

Росреестр, банк и нотариусы проверяют документы при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, тем самым снижая риски покупателей. Я думаю, что только одна из тысяч сделок с недвижимостью влечет за собой проблемы, но пострадавшему невнимательность обойдется дорого. Когда я работала помощником адвоката, мне пришлось столкнуться с человеческими трагедиями: люди теряли крышу над головой или большие деньги. В статье расскажу, как избежать основных рисков при покупке недвижимости.

Риск №1: заниженная цена в договоре

Моя сестра ищет квартиру, ей понравился вариант, но риелтор со стороны продавца предложила указать в договоре стоимость 2 миллиона рублей вместо 2,6. Пришлось отговорить: если что-то пойдет не так, сестра сможет вернуть только сумму, указанную в договоре. Потерять 600 тысяч рублей — слишком высокий риск.

На консультациях меня часто спрашивают, можно ли занизить цену в договоре купли-продажи квартиры. Такая ситуация не редкость при покупке жилья. Продавцы просят снизить стоимость в том случае, если они купили квартиру недавно, и после продажи должны заплатить налог. Меньше сумма в договоре — меньше налог. Вот только покупателю это невыгодно. При покупке квартиры можно получить налоговый вычет, его дают с суммы в 2 миллиона. Укажете в договоре сумму меньше, и налоговый вычет тоже уменьшится. Продавцы дорогих квартир в качестве аргумента приводят то, что для покупателя нет выгоды, если указать цену больше 2 миллионов, а продавцу придется платить больше налогов. Но здесь у вас появляется другой риск: потерять деньги в случае отмены сделки. Безопаснее доплатить продавцу сумму налога, чем занижать стоимость квартиры в договоре. В моей практике был случай. Два брата, Алексей и Александр, унаследовали от матери квартиру в Оренбурге. Регистрацией права собственности занимался один из братьев с доверенностью от второго брата. Имена похожие, сотрудники Росреестра зарегистрировали квартиру только на Алексея, несмотря на два свидетельства о праве на наследство. Алексей тут же продал квартиру другу Ивану, в договоре указали заниженную цену, чтобы сэкономить на налогах. Позже сделку признали недействительной, ведь половина жилья принадлежала второму брату. Квартира отошла братьям, а Алексея обязали вернуть Ивану 300 000 рублей — стоимость квартиры по договору. Иван потерял 500 000 рублей, которые заплатил сверх договорной цены. А 300 000 рублей смог вернуть только через несколько лет и несколько судов. Риск №2: покупка у разведенного супруга При продаже квартиры бывший супруг должен дать свое согласие, так как имущество, нажитое в браке, — совместная собственность мужа и жены. Если согласия не будет, муж в течение трех лет может обратиться в суд и сказать, что был против продажи. Договор признают недействительным. Кроме этого, бывший супруг может после сделки потребовать разделить общее имущество. Например, Иванов может продавать квартиру, которая 10 лет назад куплена на его имя, а потом бывшая жена Иванова потребует у покупателя половину квартиры, потому что с Ивановым она развелась за год до продажи. Пролистайте паспорт продавца до страниц о заключении брака и сведений о предыдущих паспортах, убедитесь, что он не разводился в предыдущие три года. Если продавец был женат или замужем, нужна заверенная нотариусом справка о согласии бывшего мужа или жены на продажу недвижимости. Полгода назад я с клиентом пришла в МФЦ, у продавца была справка о согласии мужа на продажу квартиры. Сотрудница сказала: «Справку мы примем, но она необязательна». То есть страховать себя от иска супруга продавца нужно самостоятельно, как правило, об этом заботятся добросовестные риэлторы, но лучше проконтролировать. На всякий случай справку стоит сделать и при продаже добрачного или унаследованного имущества: она стоит всего около 1 000 рублей, зато позволит вам спать спокойно. Такая ситуация произошла в городе Чехов, Московская область. Жена после развода продала земельный участок и дом, полагая, что на них когда-то дали деньги ее родители, поэтому всё принадлежит ей. А бывший муж пошел в суд и признал продажу недействительной, хотя по сделке уже были перечислены 4 миллиона рублей. Риск №3: покупка квартиры, купленной с материнским капиталом С 1 января 2007 года на второго или последующего ребенка выдают материнский капитал, которым можно оплатить ипотечный кредит или договор купли-продажи. При этом родители обязаны выделить детям доли в квартире. Если у продавца квартиры больше одного ребенка и последнему нет 12 лет, при этом дети собственниками не указаны, есть риск, что родители нарушили права детей. Тогда сделку о покупке квартиры признают недействительной. Защищать будут детей продавца, а деньги потеряете вы. Проверьте историю квартиры и убедитесь, что при покупке в нее не вложили материнский капитал. В Татарстане мужчина купил дом, а потом прокуратура признала договор купли-продажи недействительным. Продавец — мать троих детей, кредит за дом она погасила материнским капиталом, значит, у каждого ребенка должна быть доля в доме, которую фактически можно лишь поменять на такое же количество квадратных метров. По решению суда сделка отменена, но для возврата денег нужно совершать дополнительные действия: взыскивать их через суд, обращаться к судебным приставам. Велик риск, что продавец деньги потратила, а с зарплаты взыскивать долг можно десятилетиями. Риск №4: люди, отказавшиеся от приватизации Большая часть советского жилья приобретена в собственность после приватизации. Даже если у продавца в выписке из ЕГРН указано, что квартиру он купил или получил в дар, в 1990-х при приватизации кто-то мог от нее отказаться. Если человек, отказавшийся от приватизации, нигде не прописан и у него нет своего жилья, он имеет право жить в этой квартире. Закон дает ему пожизненное право пользования жильем, которое он мог приватизировать в собственность.Такой человек не оспорит договор, но может прийти и жить с вами. Стоит получить полную выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру и архивную справку о зарегистрированных лицах, изучить их соответствие друг другу. Посмотрите, все ли зарегистрированные перед приватизацией люди получили долю в квартире, нет ли временно выписанных, не потерялся ли кто-то прописанный между сделками. Риск №5: квартира в собственности продавца менее трех лет Сделку с недвижимостью можно оспорить в течение трех лет после государственной регистрации. Это означает, что если сам продавец приобрел квартиру менее трех лет назад, кто-то другой может оспорить его сделку, что приведет к аннулированию и вашего договора тоже. На вторичном рынке сложно застраховать себя от появления недовольных, которые скажут, что продавец не имел права продавать квартиру. Кто может оказаться недовольным? Второй наследник, органы опеки в интересах ребенка, бывший супруг и другие родственники, имевшие право на часть проданной квартиры. Если продавец приобрел квартиру по безвозмездной сделке (приватизация, дарение или наследование), то риск проблем возрастает. Если притязания третьих лиц обоснованы, то вам придется вернуть квартиру прежним владельцам. Продавца обяжут вернуть деньги, но если он их уже потратил, взыскать уплаченное будет сложно. Вероятность попасть в такую ситуацию маленькая, но она есть, обидно оказаться той пострадавшей единицей из статистики. Защититься можно, проверив историю квартиры: кому она принадлежала до этого, как перешла в собственность продавца, нет ли других потенциальных собственников, которые могут появиться и предъявить свои права. Расскажу пример из моей практики. Надежда купила квартиру у соседки и подруги Ларисы. Сделка казалась безопасной — Лариса приватизировала квартиру вместе с сыном и дочерью, потом дети подарили ей свои доли. Надежда оформила ипотеку, банк всё перепроверил. Позже сын Ларисы, Макар, обратился в суд с требованием признать недействительными договоры дарения и купли-продажи ⅓ доли квартиры. Оказалось, что он лечился в психоневрологическом диспансере. Судмедэкспертиза подтвердила, что во время дарения Макар не понимал смысла своих действий. Надежда потеряла треть купленной квартиры. Совладельцем жилья оказался больной человек. А Лариса не смогла вернуть Надежде треть уплаченных денег из-за кредитных долгов. Риск №6: в договоре нет точного описания квартиры Иногда после покупки аккуратной квартиры люди попадают в помещение, где нет даже патронов под лампочки, не говоря о выкорчеванной сантехнике и оставленных горах мусора. В договоре нужно прописать несколько дополнительных строк о том, что именно остается в квартире, в каком состоянии ее должны сдать прежние хозяева. Если жилье должны передать с сантехникой, газовой плитой, мебелью или другим имуществом, то его стоит перечислить в договоре. В Нижегородской области одна семья продала другой однокомнатную квартиру. По договору купли-продажи не уточнялось, передается ли другое имущество. Через два года продавец попросила вернуть ей мебель, но покупатель уже вывезла всё на свалку. Обе стороны подтвердили в суде, что мебель после продажи оставалась. Продавец утверждала, что покупатели попросили оставить мебель, потому что у них нет своей. Покупатели сказали, что продавец не хотела забирать мебель, а им нужно было освободить место и они всё выбросили. Суд решил, что раз предмет спора не указан в договоре, то и возвращать нечего. Продавец пострадал материально, лишившись мебели, а покупатель — морально, ей пришлось доказывать правоту в суде. Риск №7: состояние квартиры от застройщика Застройщики могут передавать квартиры по договору-одностраничнику о переуступке права требования, где указаны только цена квартиры, ее площадь и адрес. Степень завершенности жилья и его внутреннее содержимое могут значительно различаться. Вы можете представлять почти готовую квартиру, которой нужен только косметический ремонт, а получить голые стены без окон и сантехники. Читайте договор с застройщиком, смотрите на план помещения перед покупкой, просите прописать в документах состояние передаваемого жилья.

Например, в Подмосковье застройщик малоэтажных домов передает квартиры без внутренних стен, предполагается, что покупатели сами поделят пространство на комнаты. В панельных домах Оренбурга застройщики устанавливают сантехнику, а в монолитно-блочных нет даже подоконников.

Инструкция

Как избежать ошибок при покупке квартиры

Указывайте в договоре купли-продажи действительную цену

Не соглашайтесь занизить ее по желанию продавца.

Проверьте, не был ли продавец замужем или женат

Если он недавно развелся, просите согласие бывшего супруга на продажу квартиры.

Убедитесь, что при продаже квартиры не нарушены права детей

Уточните информацию о ее покупке: если продавец использовал материнский капитал, нужно быть вдвойне осторожным.

Проверьте, что после приватизации квартиры не осталось тех, кто отказался от приватизации и сейчас нигде не прописан и не имеет жилья.

Ознакомьтесь с историей квартиры

Убедитесь, что нет третьих лиц, которые могут оспорить сделку. Квартиры, которые в собственности продавца менее трех лет, лучше не покупать.

Уточните в договоре, в каком состоянии будет передана квартира

В том числе вопросы о мебели и другом имуществе.

При покупке квартиры на первичном рынке у застройщика выясните, в каком состоянии он передаст помещение

Зафиксируйте это в договоре.

Читайте другие материалы о личных финансах

Источник: https://life.akbars.ru/7-riskov-pri-pokupke-kvartiri

Как не стать заложником собственной безграмотности: что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, связана с повышенными рисками. При приобретении жилплощади в новостройке клиент может быть полностью уверен, что в квартире до этого никто не жил. В данном случае, проблемы могут возникнуть непосредственно с самим застройщиком.

Покупка вторичного жилого фонда несёт в себе большее количество различных нюансов, которые, следует обязательно учитывать в процессе оформления сделки. В статье рассмотрим, как безопасно купить такое жилье, что нужно спрашивать у продавца «вторички» при сделке и прочие важные моменты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?

Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.

В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.

Советы экспертов, как проверить чистоту жилья

Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание.

1. Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:
   • сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
   • из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
   • имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
   • служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
   • сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
   • если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.
2. Все документы, которые имеют отношение к покупаемой квартире, желательно скопировать на предварительном этапе оформления договора.
3. Оформляя квадратные метры в свою собственность, не следует надеяться, что перед сделкой регистрационные органы проведут проверку юридической чистоты «вторички» автоматически. Мелкие и несерьёзные нарушения они способны распознать, однако серьёзные махинации никто выявлять не будет.
4. Нужно тщательно проверить паспорта владельцев квартиры.

   В паспортах не должно быть никаких исправлений, подчисток, зачёркиваний и т.д.

Распространенные ошибки покупателей «вторички»

Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:

1. Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
2. Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
3. Приобретение не приватизированного жилья.
4. Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
5. Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.

Опасности и риски

Основные проблемы, связанные с приобретением жилплощади на вторичном рынке, подразделяются на:

1. Юридические. К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
2. Документальные. Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.

Как обезопасить себя?

Изначально необходимо проверить подлинность документов, относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:

• документ, подтверждающий право собственности;
• свидетельство на квартиру;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
• технический паспорт.

Все вышеуказанные документы должны быть представлены покупателю в оригинале.

Наиболее важные вопросы к продавцу «вторички» при этом должны касаться:

• теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
• звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
• электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
• отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
• сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
• счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).

Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.

Распространённые схемы мошенничества и обмана

Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:

1. Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
2. Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
3. Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
4. В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
5. Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
6. Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
7. Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
8. Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.

   Подобные споры могут очень долго разрешаться в судебных инстанциях, и не всегда правда оказывается на стороне покупателя.

9. Аналогичная ситуация может произойти, если один из собственников на момент заключения сделки находился в армии или отбывал наказание в тюрьме. В последствии, он имеет право претендовать на часть проданного имущества.
10. Продажа квартиры осуществляется одним из супругов без официального согласия второго.
11. Продавец использует поддельные документы. Самостоятельно данную схему выявить довольно проблематично, поэтому здесь следует рассчитывать на помощь опытных риелторов, которые могут проверить всю «чистоту» сделки.
12. Продажа аварийного жилья или подлежащего сносу. Согласно законодательству РФ, собственнику обязаны предоставить аналогичное жильё, но оно не всегда соответствует по качеству предыдущему.
13. При наличии несовершеннолетних собственников, оставшихся без родителей, обязательное условие – это получение подтверждённой справки из органов опеки, о том, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся после продажи недвижимости.

Видео о нюансах покупки квартиры на вторичном рынке:

Заключение

Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, который включает в себя множество различных нюансов.

Главная задача – это тщательно проверить всю «чистоту» сделки и постараться полностью минимизировать возможные риски. Для этого желательно воспользоваться помощью профессиональных риелторов.

Ведь намного лучше переплатить определённую сумму в самом начале, чем тратить время, деньги и нервы на возможные судебные разбирательства в дальнейшем.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/novostrojki-i-vtorichka/podvodnye-kamni-i-nyuansy.html

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты.

Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают.

Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире.

И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации.

Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры).

Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да».

Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

• Viacheslav Iakobchuk — Fotolia
• Не пропустите:
• 5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры
• В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?
• 10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
• 3 признака квартиры, которую потом вы сможете выгодно продать

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_glavnyh_riskov_pri_pokupke_kvartiry_na_vtorichnom_rynke/1957

Какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Возникающие риски при покупке квартиры на вторичном рынке

1. Риск того, что будут нарушены права лиц, которые не достигли возраста совершеннолетия, или же лиц, которые находятся под опекой, либо попечительством.

   Эта ситуация может возникнуть тогда, когда квартира продается не взирая, на то, что органы опеки не дали разрешения на продажу, либо такое разрешение вообще, не было получено. И продавец просто скрыл факт, того, что в квартире прописан ребенок или он является полноправным собственником жилья, либо имеет долю.

   Для избежания такой ситуации стоит запросить у продавца оригинал разрешения органов опеки о продаже квартиры, если в ней имеются прописанные дети или несовершеннолетний является собственником.

   Так же стоит удостовериться, что ребенку, снятому с регистрации по данному месту жительства, будет, где проживать (копия свидетельства о регистрации права собственности или справка с нового места жительства).

2. Возможен риск при покупке квартиры, которая была приватизирована с нарушениями прав лиц, которые не достигли совершеннолетия. Это значит, что в процессе приватизации не участвовал совершеннолетний собственник, он вправе обжаловать такую сделку по достижения возраста восемнадцати лет.

   Запросите у продавца выписку из архива о лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в данной квартире, а так же проверьте зарегистрированных несовершеннолетних детей до приватизации квартиры.

3. Случается так, что Вы покупаете квартиру, которая была приобретена в то время, когда собственник был в браке, и квартира была куплена совместно, но записана только на одного. Тогда возникает опасность того, что права супруга могут быть нарушены, так как без согласия, второго супруга собственник не имеет право продать квартиру.

   В такой ситуации необходимо проверить паспорт продавца и, если, он в браке, запросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

4. Если в квартире проживают люди, которые
   • не желали участвовать в приватизации жилья,
   • пользуются недвижимости с тем, что имеют завещательный отказ,
   • являются детьми, не достигшими восемнадцати лет или дети, оставшиеся без попечения родителей/находящиеся под опекой,
   • получают ренту на данную недвижимость,
   • имею договор найма либо пользования квартирой на безвозмездной основе.

   То возможно возникновения опасности, что при покупке квартиры другим лицом, данные будут обременять его своим присутствием, которое является законным, независимо от того, кто является собственником.

   Для минимального риска нужно попросить у продавца выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах, и, если, там имеются прописанные люди, то стоит их снять с регистрационного учета до продажи жилплощади, соответственно, расторгнув договора, которые имелись до этого.

5. Риск того, что квартира продана человеком признанным недееспособным или ограниченно дееспособным по решению судебного заседания. Суть в том, что в данном случае продажа квартиры возможна только при подписании договора купли-продажи опекуном или попечителем.

   Если недееспособное лицо подпишет договор о продаже квартиры, то его вправе обжаловать через суд люди, являющимися опекунами или попечителями.

   Устранить риск можно посетив совместно с продавцом психоневрологические и наркологические диспансеры и, получив, справку о не состоянии на учете в них продавцом. Требование покупателем от продавца справки из органов опеки о том, что над продавцом не установлено опеки.

6. Случаи, когда нарушаются права наследников довольно распространены. Это возникает тогда, когда наследник, который вступил в наследство, продает квартиру, считая, что имеет право, так как другие наследники не успели вступить в наследство по истечению полугода, которые отведены для принятия наследства.

   Но другие члены семьи, имеющие права на наследство могут обжаловать такую сделку, если в суде докажут, что на то, что они не успели вступить в наследство, имелись уважительные причины. В этом случае может быть оспорено и само завещание, которое может быть подделанным.

   Риск будет минимальным, если сделка произойдет после того, как истечет срок исковой давности с момента регистрации права собственности на наследника. Так же возможно нотариально заверить договор купли-продажи.

7. Риск того, что продавец намеренно хочет обмануть покупателя с целью продажи недвижимости, которая является некачественной, по завышенной цене. Стоить быть внимательным при осмотре квартиры, которую хотите приобрести, так как после совершения сделки купли-продажи и подписания договора довольно тяжело будет доказать, что квартира оказалась в неисправном состоянии и до этого Вы об этом не знали!

   Необходимо как можно больше узнать о квартире, удостовериться в том, что продавец показывал Вам продаваемую квартиру, возможно, поговорить с соседями, а так же обязательно проверить сам паспорт продавца!

8. Риск покупки недвижимости на вторичном рынке с долговыми обязательствами прошлого собственника. Это распространенное явление, которое оказывается просто катастрофой для нового владельца квартиры, когда ему приходят квитанции с долгом, да еще и не маленьким.

   В данном случае необходимо требовать от продавца справку о том, что за данной квартирой не числится долг, а так же последнюю оплаченную квитанцию с чеком.

9. Риск покупки квартиры по мошеннической схеме. Тогда вы можете остаться как без денег, так и без купленной недвижимости. А какие именно могут быть схемы мошенников, будет написано ниже.

   Для того, чтобы такого не произошло, нужно проверять каждый документ которые Вам преподносит продавец, еще лучше проверить подлинность документа в организации которая его выдала. Внимательно читайте условия договора. Не отдавайте аванс продавцу, если не уверены в его надежности.

10. Риск потери денег, которые Вы отдали в качестве задатка продавцу. Такое может случиться, если квартира приобретается в кредит, ипотеку. Повремените с авансовыми деньгами, пока не будете точно уверены в одобренном решении банка.

    Иначе вернуть отданные деньги в качестве задатка продавцу, будет тяжело вернуть, если отданы они были без каких либо документальных подтверждений (расписка или другой документ подтверждающий, что продавец обязуется вернуть задаток, при отрицательном решении банка об одобрении кредита либо ипотеки).

    Передавайте деньги в качестве первоначального взноса продавцу только тогда, когда сделка будет назначена в банке на подписании договора купли-продажи, либо под расписку.

11. Возникновения риска продажи квартиры с нарушением прав о собственности на жилье гражданина, который находится в местах лишения свободы, является военнослужащим или по неизвестным причинам отсутствует. В данном случае это грозит тем, что такое лицо, после своего возврата имеет право признать сделку недействительной через суд.

    Если гражданин, являющийся собственником, отсутствует на момент продажи квартиры, то требуйте у продавца доверенность от владельца на продажу жилой площади!

12. Риск продажи недвижимости, когда один собственник доли не предложил выкупить другому свою долю. Так как согласно статье 250 Гражданского Кодекса, собственники другой доли имеют приоритет в покупке доли в одной жилплощади у другого долевого владельца.

    Попросите продавца представить письменное доказательство того, что долевые собственники отказались от покупки другой части квартиры!

Подробнее о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут.

Какие документы стоит проверить перед совершением сделки?

Для того, чтобы не ошибиться, нужно проверить следующие документы, необходимые для совершения сделки:

• Договор купли-продажи. Лучшим вариантом для покупателя будет такой, если данный документ составит грамотный в этом еле человек, юрисконсульт или риелтор из агентства недвижимости. Такие операции для них привычны и они знают, как составить договор так, чтобы риски покупателя свелись к минимуму.Постарайтесь найти наиболее надежную и проверенную организацию, а не сомнительную контору. Лучше переплатить за надежность, чем рисковать и остаться без денег или квартиры. Попросите, чтобы Вам разъяснили понятие и смысл каждого пункта в договоре, если самостоятельно это сделать для Вас сложно. В любом случае если Вас или продавца не устраивает какой-либо из пунктов или частей договора это можно исправить, если обе стороны согласны.
• Паспорт продавца. Необходимо с особой внимательностью просмотреть все страницы в паспорте продавца и сопоставить их с данными, которые указал продавец в договоре купли – продажи. Сведения должны совпадать. Иначе это может негативно повлиять на саму сделку продажи квартиры в целом.
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРП является самым главным и ценным документом, пожалуй, из всех. Так как при отсутствии или поддельном документе сделка не может состояться в принципе или же может быть признана недействительной в ходе судебных разбирательств.Необходимо учесть то, является ли жилье, которое собирается приобрести покупатель предметом залога по ипотечным обязательствам (прописано в графе основание выдачи, если жилье в ипотеке, то основание будет ссылаться на прежний договор купли-продажи продавца с банком, в котором будет указано, что жилье приобретается за счет средств выданных банком).Также в обязательном порядке стоить сравнить характеристики жилой площади указанной в документе и фактического состояние квартиры (стоит внимательно просмотреть так же количество квадратных метров указанных и реальных).
• Бумаги, указывающие на то, что квартира не обременена другими обстоятельствами, препятствующими ее продаже.
• Бумаги, которые свидетельствуют о том, что за данной квартирой не числится долг по коммунальным платежам (услуги отопления, управляющей компании, долги за капитальный ремонт, услуги энергоснабжения, водоотведения и другие).
• Наличие технического паспорта квартиры, которая покупается.
• Сведения в домовой книге о том, что в квартире не числятся зарегистрированные лица, а если прописка у таких лиц временная, то дата, когда они будут выписаны.
• Для того, чтобы выписать детей, не достигших возраста восемнадцати лет, придется прибегнуть к органам опеки и попечительства. Они должны дать согласие на сделку. Поэтому обязательно нужно удостовериться, что такое согласие имеется, если у продавца имеются зарегистрированные в квартире дети.
• Бумаги, на основании которых продавцу досталась данная недвижимость (купля-продажа, договор дарения и так далее).

Если при проверке документов у Вас возникают вопросы, задавайте их продавцу без всякого смущения или опаски!

Продавец же в свою очередь должен ответить на все, что Вас интересует, так как если квартира продается без какого-либо мошеннического замысла, то продавец с легкостью ответит, а не будет пытаться увильнуть от разговора!

Мошеннические схемы

Может возникнуть такая ситуация, что продавец желает продать квартиру по схеме мошенничества. В данном случае продавцом будет являться человек, которые совершает обдуманно действия против воли закона.

О том, какие вопросы задать продавцу, чтобы не быть обманутым, читайте в нашем материале.

Продавец, возможно, будет использовать «липовую» доверенность от чьего-либо лица, которое якобы доверило ему право представления интересов собственника. В этом случае настоящий собственник в обязательном порядке поспешит обжаловать такую сделку, и суд признает ее недействительной.

Подделка паспорта

Продажа квартиры по паспорту, который является подделкой подлинника. Чаще всего человек, выставляющий себя за собственника, подделывает паспорт настоящего владельца, например путем снятия взятия квартиры в аренды при долгом отсутствии собственника. Злоумышленник подделывает паспорт и получает все необходимые документы, выдавая себя за настоящего правообладателя.

Материнский капитал

• Если квартира приобреталась на средства материнского (семейного) капитала, то владелец сертификата обязан наделить своих детей, включая первого ребенка и последующих за вторым, долями в данной жилплощади.
• Если этого не произошло, то такую сделку вправе признать недействительной, если раскроется факт приобретения квартиры за средства сертификата.
• О том, как составить договор купли-продажи квартиры за материнский капитал, читайте здесь, а в этой статье рассказано, кто будет собственником жилья.

Скрытие наследников

Это может случиться тогда, когда злоумышленники принудительно заставляют написать завещание, чтобы наследство перешло к ним, за место людей, имеющих право на квартиру в силу закона. Это происходит чаще всего с пожилыми людьми или людьми, которые недееспособны или ограниченно дееспособны. Выявить факт подложного завещания тяжело, но возможно.

Как правило, наследодатель и сам мог не знать о факте наличия других детей. Данные явления довольно распространены, когда владельцем квартиры являлся мужчина, реже всего такое происходит с женщинами. Порой владельцы могут специально скрывать других наследников, но чаще всего они просто о них не знают и даже не могут предположить их существование.

Еще более частое явление, когда родственники, будучи наследниками жилой площади, договариваются о том, что кто-то из них не собирается претендовать на наследство. Тем самым давая право другому наследнику продавать или менять квартиру на свое усмотрение.

1. Но в такой устной договоренности есть один нюанс в том, что сторона, которая приняла решение доверить право распоряжением квартиры другой, может вновь «передумать» и заявить свои права, как лишенный наследства родственник, попросив пересмотреть сделку о купле-продаже.
2. Ваше подозрение должно вызвать тот факт, что в завещательном письме могут быть указаны только те родственники умершего, которые наиболее ему близки, либо наоборот люди, которые не имею ничего общего с умершим наследодателем.
3. В этих ситуациях, возможно, то, что либо идет сокрытие других родственных связей, которые вправе через суд признать незаконность сделки, так как они и так вступят в законное наследование, независимо, от завещания, либо завещание было написано под силой принуждения или мошенничества злоумышленников.

Еще о рисках приобретения жилья на вторичном рынке:

Заключение

Покупка квартиры в любом случае рискованный шаг для покупателя. А если это еще и вторичный рынок, то нужно быть еще более бдительным к продавцу и предоставляемым им документам. Если человек Вам кажется не надежным или не внушает доверие, то лучше обратиться за помощью специалиста риэлтерского агентства, чем самостоятельно проверять необходимые документы.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/na-vtorichnom-rynke/osnovnye-riski.html